버팀목전세자금 조건 — 소득 5천만원·순자산 3.45억원, 금리는 연 2.5~3.5%입니다

전세 계약서에 도장을 찍고 나서 대출을 알아보기 시작하면 늦습니다. 잔금을 치르는 날과 전입신고 날 중 빠른 쪽으로부터 3개월이 지나면 신청 자체가 안 됩니다. 금리도 검색으로 모으면 글마다 다르게 나오는데, 주택도시기금의 버팀목전세자금 안내에 적힌 범위는 연 2.5%부터 3.5%까지예요. 아래는 그 쪽 하나만 보고 적은 것이고, 받아서 확인한 날은 2026년 10월 20일입니다.

문턱이 소득 하나가 아니라 둘입니다

대상은 무주택 세대주인데, 걸러지는 자리는 보통 소득과 자산 두 군데예요. 소득 상한은 가구 모양에 따라 세 단으로 갈립니다.

가구	부부합산 연소득 상한
일반	5,000만원
다자녀·2자녀 가구, 혁신도시 이전 공공기관 종사자, 타 지역으로 이주하는 재개발 구역 세입자, 위험건축물 이주지원 대상	6,000만원
신혼부부	7,500만원

자산 쪽은 가구 모양을 따지지 않고 하나예요. 부부 합산 순자산 3.45억원 이하여야 하고, 이 값은 가계금융복지조사의 소득 3분위 전체가구 평균값을 따라 매년 다시 정해지는 숫자예요. 3.45억원은 2026년도 기준입니다.

소득·자산을 넘겨도 걸리는 칸이 몇 개 더 있어요.

• 계약금을 치렀어야 합니다. 임차보증금의 5% 이상을 지불한 상태여야 접수가 됩니다
• 중복은 막혀 있습니다. 다른 기금 대출, 은행 전세자금대출, 주택담보대출을 쓰고 있으면 안 되고 성년 세대원 전원이 기금 대출을 안 쓰고 있어야 해요
• 공공임대주택에 살고 있으면 불가입니다. 다만 그 집이 바로 대출 신청 물건지이거나 부부가 퇴거하는 경우는 됩니다
• 연체·대위변제·부도 정보나 금융질서문란정보가 남아 있으면 안 됩니다

빌릴 수 있는 돈은 세 숫자 중 가장 작은 것

한도가 하나로 떨어지지 않아요. 호당 한도, 전세금 대비 비율, 보증기관이 잡는 한도를 각각 계산해서 그중 가장 작은 금액이 내 한도가 돼요.

	호당 한도 (수도권)	호당 한도 (수도권 외)	전세금 대비
일반가구	1.2억원	8,000만원	70% 이내
신혼가구·2자녀 이상	2.5억원	1.6억원	80% 이내

수도권은 서울·인천·경기예요. 증액 갱신이면 증액분 안에서, 증액 후 총 보증금의 70%(신혼·2자녀 이상 80%)까지예요.

집도 아무 집이나 되는 게 아닙니다. 임차 전용면적 85㎡ 이하(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하)여야 하고, 주거용 오피스텔은 85㎡ 이하까지 들어갑니다. 보증금 자체에도 상한이 있어요 — 일반가구는 수도권 3억원·수도권 외 2억원, 신혼과 다자녀·2자녀 이상 가구는 수도권 4억원·수도권 외 3억원입니다. 수도권에서 보증금 3.2억원짜리 전세를 일반가구로 들어가면 한도가 아니라 대상주택 요건에서 먼저 걸립니다.

재직 기간도 봅니다. 1년 미만 재직자는 한도가 2,000만원 이하로 제한될 수 있어요.

2.5%와 3.5% 사이를 가르는 축은 둘입니다

금리는 국토교통부가 고시하는 변동금리입니다. 칸을 가르는 축이 연소득 구간과 임차보증금 구간 둘이에요. 연소득은 2천만원 이하·2천만원 초과 4천만원 이하·4천만원 초과 6천만원 이하·6천만원 초과 7.5천만원 이하로 끊고, 보증금은 5천만원 이하와 5천만원 초과 1억원 이하 같은 구간으로 끊어요. 소득이 낮고 보증금이 작은 칸이 2.5% 쪽, 반대가 3.5% 쪽입니다. 칸마다의 정확한 값은 위 공식 쪽의 금리표에서 봐야 해요.

여기에 대출 대상 주택이 지방이면 0.2%p를 깎아 줍니다.

우대금리는 두 묶음입니다. 첫 묶음은 하나만 골라야 해요.

우대 (중복 적용 불가)	깎이는 폭
연소득 4천만원 이하 기초생활수급권자·차상위계층	연 1.0%p
연소득 5천만원 이하 한부모가구	연 1.0%p
다자녀가구	연 0.7%p
2자녀가구	연 0.5%p
1자녀가구	연 0.3%p
장애인·다문화·노인부양·고령자가구	연 0.2%p

두 번째 묶음은 셋을 겹쳐 쓸 수 있어요. 주거안정 월세대출 성실납부자 0.2%p, 부동산 전자계약 체결 0.1%p, 신청 금액이 심사로 산정된 금액의 30% 이하인 경우 0.2%p예요.

그런데 다 더해도 끝까지 가지는 않습니다. 우대금리 적용 상한이 0.5%p이고, 기초생활수급권자·차상위계층·한부모가구만 1.0%p, 다자녀가구는 0.7%p까지입니다. 우대를 받아 최종금리가 연 1.0% 미만으로 내려가면 연 1.0%로 올려 적용해요.

전자계약 0.1%p는 2026년 12월 31일 신규 접수분까지로 적혀 있습니다. 폭이 작아 보이지만 계약 방식을 종이로 할지 전자로 할지는 계약 자리에서 정해지는 일이라, 올해 안에 계약을 쓰실 거면 미리 말을 맞춰 두는 쪽이 낫다고 봅니다. 나중에 되돌릴 수 있는 칸이 아니에요.

자녀 우대는 적용 기간이 붙습니다. 2025년 3월 24일 신규 접수분부터는 자녀 한 명당 4년, 전체로는 최대 12년까지입니다.

3개월 시계는 계약 종류마다 다르게 돕니다

상황	신청 기한
신규 계약	임대차계약서상 잔금지급일과 주민등록 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내
계약 갱신	계약갱신일(월세에서 전세로 전환한 경우 전환일)로부터 3개월 이내
묵시적 갱신	연장 개시일로부터 3개월 이내

갱신에는 조건이 하나 더 붙어요. 주민등록 전입일로부터 3개월 이상 지나 있어야 합니다. 그리고 기금 대출과 별개로 담보부 보증(HF·HUG) 신청도 같은 기한 안에 끝내야 해요. 기금e든든으로 비대면 신청을 했으면 그 뒤에 수탁은행 영업점을 한 번 방문해야 하고, 은행 창구에서 대면으로 넣으면 보증을 같이 신청하게 됩니다.

쓸 수 있는 기간은 2년 이내이고 임차 종료일을 넘길 수 없어요. 연장해서 최장 10년까지예요. 주택도시보증공사 전세금안심대출 보증서로 받으면 한 번에 최대 2년 1개월, 최장 10년 5개월입니다. 10년을 다 쓴 뒤 연장 시점에 미성년 자녀가 있으면 한 명당 2년이 더 붙어 최장 20년까지 갑니다.

담보 셋 중 하나를 고르는데, 은행에 따라 막히는 길이 있습니다

담보는 한국주택금융공사 전세대출보증, 주택도시보증공사 전세금안심대출보증, 채권양도협약기관 반환채권양도 셋 중 하나입니다. 앞의 둘은 각 보증 규정을 따르고, 보증 가능 여부와 한도는 소득·신용도·목적물에 따라 달라져요.

세 번째는 집주인이 누구인지에 달려 있어요. 보증금 반환채권을 금융기관에 넘기는 방식인데, 공사와 협약을 맺은 기관 소유 주택만 됩니다. 2022년 12월 기준 협약기관은 LH, SH, 경기도시공사, 부산도시공사, 전북개발공사, 공공임대리츠 1~16호, 국민행복주택리츠 1~2호, 청년희망리츠입니다. 협약기관 소유 쉐어하우스에 들어가는 경우는 이 방식만 가능하고, 반대로 부산은행과 대구은행에서 신청하면 이 방식을 쓸 수 없습니다. 어느 은행 창구로 가느냐가 담보 선택을 먼저 잘라 버리는 자리예요.

채권양도 방식은 한도 계산식도 따로 있어요. 연간인정소득에서 본인 부채금액의 25%와 기존 기금 전세자금대출 잔액을 뺀 금액입니다.

막히면 물어볼 곳은 주택도시보증공사 콜센터(1566-9009)와 주택금융공사 콜센터(1688-8114), 그리고 기금 수탁은행이에요. 상품별 안내는 주택도시기금 누리집에 갈래별로 나뉘어 있습니다.

이 쪽만으로는 알 수 없는 것

• 금리표의 칸별 숫자가 공식 쪽에서 표 모양으로 그려져 있어 받아온 글에서는 구간 이름만 남고 값이 떨어졌습니다. 2.5~3.5%라는 범위와 두 축까지가 이 글로 확인한 전부예요
• 한도 산정에 쓰이는 연간인정소득 배수는 무소득자와 소득 구간별로 갈리는데, 그 배수가 어느 구간에 붙는지는 같은 이유로 확정하지 못했습니다
• 기금 수탁은행이 어디인지는 이 쪽에 목록으로 없습니다. 부산·대구은행이 채권양도 방식을 못 받는다는 줄에서 두 곳만 이름이 나와요
• 전세사기 피해를 입은 경우에는 전세피해 임차인 버팀목전세자금이 따로 있습니다. 요건과 한도가 달라 이 글의 숫자를 그대로 대면 안 됩니다

금리가 2.5%에서 3.5%까지 1%p 폭으로 벌어지고 우대 상한이 0.5%p니까, 내 칸이 어디인지를 아는 것이 우대를 모으는 것보다 먼저입니다. 소득과 보증금만 알면 공식 쪽 금리표에서 한 칸을 찍을 수 있어요. 그다음에 지방 0.2%p와 우대를 얹으면 됩니다. 대출을 넣은 뒤 심사가 며칠 걸리는지는 전월세보증금대출 서류가 줄어든 쪽에 적어 뒀습니다.