장기수선충당금 반환 | 세입자가 냈어도 낼 사람은 집주인입니다

이삿날 관리사무소에 들러 정산을 하면 종이를 한 장 받습니다. 관리비 미납분과 선수관리비를 맞추는 그 자리에서, 2년 동안 매달 몇만 원씩 빠져나간 항목 하나가 남습니다. 고지서에는 그냥 관리비 안에 한 줄로 찍혀 있었는데, 이 돈은 원래 낼 사람이 따로 정해져 있어요. 아래는 2026년 9월 2일에 받아 본 찾기쉬운 생활법령정보의 아파트 장기수선충당금 안내에 적힌 것만 옮긴 내용입니다. 그 화면 아래에는 “이 정보는 2026년 8월 15일 기준으로 작성된 것”이라는 줄이 붙어 있습니다.

무엇에 쓰려고 걷는 돈인지부터 적혀 있습니다

「공동주택관리법」 제30조 제1항 참조 기준으로, 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 아파트의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 비용을 말합니다. 정의 문장이 짧은데 조건이 셋 붙어 있어요.

정의에 붙은 조건	뜻
장기수선계획에 따라	단지에 그 계획 문서가 먼저 있어야 합니다
아파트의 주요 시설	엘리베이터·외벽·배관처럼 오래 쓰는 설비 쪽입니다
교체 및 보수에 필요한 비용	청소나 소모품 같은 일상 관리와는 항목이 다릅니다

세대 안에서 생긴 고장을 여기서 꺼내 쓰는 그림이 아니라는 뜻입니다. 다만 어떤 설비가 “주요 시설”에 들어가는지의 목록은 이 안내문에 없어요. 형제 페이지인 장기수선계획 안내가 그 기준을 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1이라고 가리키는데, 별표 내용은 거기에도 실려 있지 않습니다. 그래서 목록은 이 글 어디에도 없고 여기에는 예시만 적었어요. 그 형제 페이지에서 대신 확인된 것(어느 단지가 계획을 세워야 하는지, 얼마 만에 다시 보는지)은 이 글 뒤쪽에 따로 모았습니다.

낸 사람과 낼 사람이 다르게 적혀 있습니다

「공동주택관리법」 제30조 제1항은 관리주체가 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하도록 정해 뒀습니다. 걷는 상대가 “거주자”나 “세대”가 아니라 소유자라고 적혀 있어요.

그런데 관리비 고지서는 그 집에 사는 사람에게 갑니다. 전세나 월세로 살고 계시면 고지서를 받는 사람과 조문이 지목한 사람이 어긋나요. 이 어긋남을 뒤에서 맞추는 조문이 따로 있습니다.

조문이 정한 것	내용
걷는 상대	해당 주택의 소유자 (법 제30조 제1항)
실제로 고지서를 받는 사람	그 집에 사는 사람
대신 낸 금액	소유자가 반환 (시행령 제31조 제8항)
얼마를 냈는지 증명	관리주체가 확인서 발급 (시행령 제31조 제9항)

돌려받는 근거는 시행령 한 줄입니다

「공동주택관리법 시행령」 제31조 제8항은 “아파트의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환해야 한다”고 적어 뒀습니다.

문장이 짧습니다. 조건도 하나뿐이에요. 사용자가 대신 냈으면 소유자가 돌려준다, 그게 전부입니다. 금액의 상한도, 거주 기간의 하한도 이 조문에는 없습니다.

다만 “사용자”라는 말이 법에서 정의된 용어라 그 뜻부터 맞춰야 합니다. 그건 아래에서 따로 적었어요.

얼마를 냈는지는 관리사무소가 확인해 줍니다

이사하면서 제일 막히는 대목이 “그래서 내가 얼마를 냈는데요”입니다. 매달 고지서를 모아 두신 분은 드물거든요.

같은 시행령 제31조 제9항이 이 자리를 정해 뒀습니다. 관리주체는 아파트의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 합니다.

“지체 없이”라고 적혀 있고, 발급 여부를 관리주체가 고를 수 있다는 문장은 없습니다. 요구하는 주체는 “사용자”예요. 세입자 본인이 관리사무소에 요청하는 그림입니다.

순서	무엇을	근거
1	관리사무소에 납부 확인서를 요청합니다	시행령 제31조 제9항
2	거주 기간에 낸 장기수선충당금 합계를 확인합니다	확인서에 적힌 금액
3	그 금액을 소유자에게 청구합니다	시행령 제31조 제8항

「입주자」와 「사용자」는 법에서 다른 말입니다

이 조문들을 읽을 때 걸리는 자리가 여기예요. 두 낱말이 일상어처럼 보이는데 법에 정의가 따로 있습니다.

낱말	법이 정한 뜻	근거
입주자	아파트의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속	법 제2조 제1항 제5호
사용자	아파트를 임차하여 사용하는 자(임대주택의 임차인은 제외) 등	법 제2조 제1항 제6호

정의 조문에 적힌 그대로입니다. “입주자”가 사는 사람이 아니라 소유자 쪽이라는 게 눈에 안 들어오는 대목이에요. 뒤에 나오는 “입주자 과반수의 서면동의”도 그래서 거주자 과반수가 아니라 소유자 쪽 과반수를 가리킵니다.

그리고 사용자 정의의 괄호가 하나 더 있습니다. 임대주택의 임차인은 제외라고 적혀 있어요. 이 괄호가 실제로 어떤 주택까지를 가르는지는 이 안내문에 더 적혀 있지 않아, 저희가 단정하지 않겠습니다.

매달 얼마가 빠져나가는지는 계산식이 정해져 있습니다

금액을 단지가 마음대로 정하는 게 아닙니다. 시행령 제31조 제3항에 월간 세대별 장기수선충당금의 계산식이 그대로 들어 있어요.

월간 세대별 장기수선충당금 = [장기수선계획기간 중의 수선비총액 ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간(년))] × 세대당 주택공급면적

식을 뜯어보면 앞 대괄호가 “이 단지에서 1㎡가 한 달에 부담하는 금액”이고, 거기에 우리 집 공급면적을 곱하는 구조입니다. 그래서 같은 단지 안에서도 큰 평형이 더 냅니다.

아래는 저희가 임의의 값을 넣어 계산식만 그대로 돌려 본 것입니다. 실제 단지의 값이 아니라 식이 어떻게 움직이는지 보려고 만든 예시예요.

넣은 값 (가정)	결과
수선비총액 90억원 · 총공급면적 100,000㎡ · 계획기간 30년	1㎡당 월 250원
위 조건에서 공급면적 59㎡	월 14,750원
위 조건에서 공급면적 84㎡	월 21,000원
위 조건에서 공급면적 114㎡	월 28,500원

84㎡ 칸을 기준으로 2년을 살면 21,000원 × 24개월 = 504,000원이 됩니다. 정산 때 넘어가기에는 작지 않은 금액이에요.

계획기간이 길수록 매달 내는 돈은 줄어듭니다

계산식을 한 번 더 보면, 나누는 쪽에 계획기간(년)이 들어가 있습니다. 같은 수선비총액을 몇 년에 걸쳐 모으느냐에 따라 월 부담이 갈린다는 뜻이에요.

수선비총액 90억원, 총공급면적 100,000㎡, 공급면적 84㎡라는 조건을 그대로 두고 계획기간만 바꿔 계산식을 돌리면 이렇게 움직입니다. 앞의 표와 마찬가지로 저희가 임의의 값을 넣어 식만 확인한 예시입니다.

계획기간 (가정)	1㎡당 월	84㎡ 세대의 월 부담	2년 거주 시 합계
20년	375원	31,500원	756,000원
30년	250원	21,000원	504,000원
40년	187.5원	15,750원	378,000원

같은 단지, 같은 집인데 계획기간 하나로 2년 치가 37만원대에서 75만원대까지 벌어집니다. 옆 단지와 금액이 다른 이유를 찾으실 때 면적만 비교하면 답이 안 나오는 게 이 구조 때문이에요.

한 가지는 짚어 둡니다. 월 부담이 작다고 총액이 주는 것이 아닙니다. 계산식의 분자인 수선비총액은 그대로예요. 같은 돈을 더 긴 기간에 나눠 담는 것뿐입니다.

요율은 관리규약, 금액은 장기수선계획 — 두 문서가 나눠 정합니다

계산식이 있어도 넣을 값은 단지마다 다릅니다. 그 값을 어디서 정하는지도 조문에 나뉘어 있어요.

법 제30조 제1항·제4항과 시행령 제31조 제1항·제4항 기준으로, 장기수선충당금의 요율은 해당 아파트 공용부분의 내구연한 등을 감안해 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정합니다.

정해지는 것	어디서	근거
요율	관리규약	법 제30조 제1항·제4항과 시행령 제31조 제1항·제4항을 묶어서 달아 뒀습니다
적립금액	장기수선계획	위와 같은 묶음
월간 세대별 금액	위 둘을 계산식에 넣은 결과	시행령 제31조 제3항

근거 칸을 나누지 않은 이유가 있습니다. 안내문은 이 세 가지(징수·요율·적립금액)를 한 문장으로 적고 네 조문을 괄호에 함께 넣었어요. 요율이 넷 중 어느 항이고 적립금액이 어느 항인지는 그 문장이 갈라 주지 않아, 저희도 갈라 적지 않겠습니다.

우리 집 금액이 왜 그 숫자인지 확인하시려면 볼 문서가 두 개라는 뜻입니다. 관리규약과 장기수선계획이에요.

언제부터 걷기 시작하는지도 날짜로 정해져 있습니다

새 아파트에 입주하면 처음 몇 달은 이 항목이 안 찍힙니다. 빠뜨린 게 아니라 시작일이 따로 있어요.

시행령 제31조 제6항이 기준일을 두 갈래로 적어 뒀습니다.

기준일이 되는 날	이 경우에만 다르게 봅니다
「주택법」 제49조에 따른 사용검사를 받은 날	단지 안의 아파트 전부에 대해 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인일
「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 받은 날	단지 안의 아파트 전부에 대해 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인일

왼쪽이 원칙이고 오른쪽은 단지 전부가 임시 사용승인을 받은 경우에만 걸리는 예외입니다.

그리고 그 날부터 바로가 아닙니다. 원문은 위 구분에 따른 날부터 1년이 경과한 날이 속하는 날부터 매달 적립한다고 적어 뒀어요. 준공 후 첫 1년은 이 항목이 고지서에 안 올라온다는 이야기입니다.

안 팔린 집의 몫은 건설사가 냅니다

입주 초기 단지에서 미분양이 남아 있으면 그 세대 몫이 빕니다. 그 자리도 조문에 있어요.

시행령 제31조 제7항 기준으로, 아파트 중 분양되지 않은 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 부담합니다. 빈 세대라고 적립을 건너뛰는 구조가 아니라, 낼 사람이 건설사 쪽으로 지정돼 있는 구조입니다.

안 쌓으면 과태료가 붙습니다

적립은 권장이 아니라 의무 쪽으로 적혀 있습니다. 장기수선충당금을 적립하지 않은 자는 300만원의 과태료를 부과받습니다. 근거는 법 제102조 제4항 제4호와 시행령 제100조 제1항 및 별표 9예요.

금액이 구간별로 갈리지 않고 300만원 한 값으로 적혀 있는 게 눈에 띕니다. 다만 별표 9 안에 위반 횟수별 세부 칸이 따로 있는지는 이번에 열어본 안내문에 나와 있지 않아, 저희가 채우지 않겠습니다.

조문마다 시키는 사람이 다릅니다

여기까지 나온 조문을 “누구에게 무엇을 시키나”로 다시 세우면 이 제도의 모양이 보입니다. 한 사람에게 몰려 있는 구조가 아니에요.

조문이 지목한 사람	시키는 것	근거
관리주체	소유자에게서 걷어 적립한다	법 제30조 제1항
관리주체	사용계획서를 작성한다	법 제30조 제4항
관리주체	사용자가 요구하면 납부 확인서를 발급한다	시행령 제31조 제9항
소유자	사용자가 대신 낸 금액을 반환한다	시행령 제31조 제8항
사업주체	분양되지 않은 세대의 몫을 부담한다	시행령 제31조 제7항
입주자대표회의	사용계획서를 의결한다	법 제30조 제4항
입주자 과반수	계획 밖 세 가지 용도에 서면동의한다	법 제30조 제2항

이렇게 놓고 보면 세입자에게 걸린 조문은 하나뿐입니다. 확인서를 요구하는 자리(시행령 제31조 제9항)예요. 낼 의무도, 쓸 권한도 조문에는 다른 사람 이름으로 적혀 있습니다.

쌓인 돈을 쓸 때는 두 단계를 거칩니다

모인 돈이 아무 때나 나가는 건 아닙니다. 법 제30조 제4항과 시행령 제31조 제5항 기준으로, 장기수선충당금은 관리주체가 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용합니다.

계획서를 쓰는 쪽과 의결하는 쪽이 나뉘어 있어요. 관리주체가 만들고, 입주자대표회의가 통과시킵니다.

공사를 맡길 업체는 또 다른 쪽이 고릅니다

의결까지 끝나도 한 칸이 더 남아 있습니다. 그 돈으로 할 공사를 어느 업체에 줄지가 따로 정해져 있어요. 법 제25조와 시행령 제25조 제1항이 관리비등의 집행을 위한 사업자 선정을 세 갈래로 나눠 뒀습니다.

누가 사업자를 고르나	누가 집행하나	어떤 일
관리주체	관리주체	청소·경비·소독·승강기유지·지능형 홈네트워크·수선유지(냉난방시설 청소 포함)·정화조 관리·저수조 청소·건축물 안전진단 등의 용역과 공사
입주자대표회의	입주자대표회의	하자보수보증금을 사용하여 보수하는 공사, 사업주체에게 받은 공용부분 하자보수비용을 사용하여 보수하는 공사
입주자대표회의	관리주체	장기수선충당금을 사용하는 공사, 전기안전관리를 위한 용역

세 번째 줄이 이 글의 돈입니다. 고르는 쪽과 집행하는 쪽이 서로 다른 유일한 칸이에요. 앞 절의 사용계획서(관리주체 작성 → 입주자대표회의 의결)와 방향이 반대로 붙어 있습니다.

이 돈에는 역할이 서로 다른 조문이 둘 걸려 있는 셈입니다. 사용계획서 쪽(법 제30조 제4항·시행령 제31조 제5항)은 관리주체가 쓰고 입주자대표회의가 의결하는 구조이고, 사업자 선정 쪽(법 제25조·시행령 제25조 제1항)은 입주자대표회의가 고르고 관리주체가 집행하는 구조예요. 두 조문이 어느 순서로 이어지는지는 이번에 열어본 화면에 적혀 있지 않아, 저희가 순서를 만들지 않겠습니다.

첫 줄의 “국토교통부장관이 정하여 고시하는 사항”은 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토교통부고시 제2024-196호, 2024년 4월 11일 발령·시행) 제7조 제2항과 별표 7에서 정한다고 적혀 있어요. 그 고시의 내용 자체는 이번에 열어본 화면에 실려 있지 않습니다.

계획 밖에 쓸 수 있는 세 가지가 따로 있습니다

원칙은 장기수선계획에 적힌 용도입니다. 그런데 예외가 세 줄 적혀 있어요.

법 제30조 제2항 기준으로, 입주자 과반수의 서면동의가 있으면 아래 용도로 쓸 수 있습니다.

쓸 수 있는 용도	근거
하자심사·분쟁조정위원회 조정등의 비용	법 제45조
하자진단 및 감정에 드는 비용	법 제48조
위의 비용을 청구하는 데 드는 비용	법 제30조 제2항

세 가지가 모두 하자 다툼에 드는 돈이라는 공통점이 있습니다. 여기서 “입주자”는 앞에서 본 정의대로 소유자 쪽이에요. 사는 사람 과반수가 아닙니다.

금액이 오를 때 따로 동의를 받아야 하나요

관리비 고지서에서 이 항목이 갑자기 오르면 나오는 질문입니다. 생활법령 화면에 국토교통부 중앙공동주택관리지원센터 민원상담 자주하는 질문에서 가져온 답이 실려 있어요.

그 답은 장기수선계획의 조정이 올바른 절차를 거쳐 완료된 것이라면 추가적인 입주민의 동의를 법령에서는 요구하고 있지 않다는 내용입니다. 앞의 조문들과 이어 보면, 각 세대에 부과하는 금액은 관리규약에서 정한 적립요율에 따라 부과하는 것이고 장기수선계획이 조정되면 그에 따라 결정된다는 흐름이에요.

바꿔 말하면 올랐을 때 확인할 자리는 “동의를 받았나”가 아니라 “장기수선계획 조정이 절차대로 끝났나”입니다.

같은 답 안에 근거로 든 조문이 세 개 더 있습니다. 법 제30조 제1항(관리주체가 소유자로부터 징수·적립), 시행령 제31조 제3항(월간 세대별 금액의 계산식), 시행령 제31조 제1항(요율은 관리규약, 적립금액은 장기수선계획)이에요. 답변은 각 세대에 부과하는 월간 세대별 장기수선충당금이 해당 공동주택의 관리규약에서 정한 적립요율에 따라 부과되는 것이라고 적고, 장기수선계획 조정으로 부과금액이 달라지는 경우라면 조정된 장기수선계획에 따라 결정되는 것이 타당하다고 이어 갑니다.

앞에서 본 조문들과 같은 자리를 가리키고 있어요. 금액이 관리규약과 장기수선계획 두 문서에서 나온다는 것, 그리고 그 문서가 바뀌면 금액도 따라 바뀐다는 것입니다.

요율을 담은 관리규약은 이렇게 만들어지고 바뀝니다

앞 절의 답이 “관리규약에서 정한 적립요율”로 끝나니, 그 관리규약이 어떻게 정해지는지가 다음 자리입니다. 이쪽도 조문이 있어요.

먼저 요율이 관리규약에 들어간다는 것 자체가 조문에 박혀 있습니다. 시·도지사가 정하는 관리규약의 준칙에 포함되어야 하는 사항 목록에 장기수선충당금의 요율 및 사용절차라는 줄이 들어 있어요(법 제18조 제1항 및 시행령 제19조 제1항). 같은 목록에는 관리비예치금의 관리·운용방법(법 제24조 제1항), 관리비등의 세대별부담액 산정방법·징수·보관·예치 및 사용절차, 미납자에 대한 조치와 가산금 부과도 함께 들어 있습니다. 이 글에서 지금까지 나온 돈이 전부 그 한 문서 안에서 값을 받는 셈이에요.

우리 시·도의 준칙을 보실 자리도 화면에 적혀 있습니다. 각 시·도의 공동주택관리규약 준칙은 국가법령정보센터(www.law.go.kr)의 자치법규에서 확인할 수 있다는 문장이에요. 준칙은 우리 단지의 관리규약 그 자체는 아니고, 단지가 참조해 정하는 본보기입니다.

바꾸는 방법은 두 갈래로 적혀 있습니다.

어떻게 제안하나	통과 요건	근거
입주자대표회의의 의결로 제안	전체 입주자·사용자의 과반수 찬성	법 제18조 제3항, 시행령 제20조 제4항 및 제3조
전체 입주자·사용자의 10분의 1 이상이 서면으로 제안	전체 입주자·사용자의 과반수 찬성	위와 같음

두 갈래 다 찬성 요건이 같고, 다른 것은 제안하는 쪽입니다. 아랫줄이 있어서 입주자대표회의를 거치지 않고도 개정안이 올라갈 수 있어요. 여기서 세는 모수가 입주자가 아니라 입주자·사용자라는 점이 앞 절들과 다릅니다. 장기수선충당금을 계획 밖 용도로 쓸 때가 입주자(소유자) 과반수였는데, 관리규약 개정은 사는 사람도 함께 세는 쪽이에요.

개정안을 조용히 올릴 수는 없게 되어 있습니다. ① 개정 목적, ② 종전 관리규약과 달라진 내용, ③ 관리규약준칙과 달라진 내용을 적은 개정안을 단지 인터넷 홈페이지와 동별 게시판(통로별 게시판이 있으면 그것도 포함)에 공고하고, 개정안 요약서를 입주자·사용자에게 개별 통지해야 합니다(법 제18조 제3항 및 시행령 제20조 제5항).

바꾼 뒤에도 한 칸이 남습니다. 입주자대표회의의 회장(제정의 경우에는 사업주체)은 관리규약을 제정·개정한 날부터 30일 안에 신고서를 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장에게 제출해야 하고(법 제19조 제1항 및 시행령 제21조), 신고하지 않으면 300만원 이하의 과태료가 부과됩니다(법 제102조 제4항 제2호, 시행령 제100조 제1항 및 별표 9). 앞에서 본 적립하지 않은 경우와 내역을 공개하지 않은 경우의 과태료가 같은 항에 있었으니, 관리규약 신고까지 셋이 나란히 붙어 있는 셈이에요.

이사 오신 분께 걸리는 줄도 하나 있습니다. 관리규약은 입주자·사용자의 지위를 승계한 사람에 대하여도 효력이 있습니다(법 제18조 제4항). 내가 살기 전에 정해진 요율이 나에게도 그대로 적용된다는 뜻이에요.

읽어 보시려면 청구하시면 됩니다. 관리주체는 관리규약을 보관하여 입주자·사용자가 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하면 응해야 합니다(시행령 제20조 제6항). 매달 내는 금액이 왜 그 숫자인지 짚는 첫 문서가 이것입니다.

이 글에 나온 조문을 한자리에 모으면

같은 조문이 여러 절에 나뉘어 나왔습니다. 관리사무소나 집주인과 이야기하실 때 짚기 좋게 한 표로 모았어요.

조문	정하는 것
「공동주택관리법」 제2조 제1항 제5호	입주자의 정의 (소유자 또는 그 배우자·직계존비속)
「공동주택관리법」 제2조 제1항 제6호	사용자의 정의 (임차하여 사용하는 자, 임대주택 임차인 제외)
「공동주택관리법」 제30조 제1항	관리주체가 소유자로부터 징수하여 적립
「공동주택관리법」 제30조 제2항	입주자 과반수 서면동의가 있을 때의 예외 용도
「공동주택관리법」 제30조 제4항	사용계획서 작성과 입주자대표회의 의결
「공동주택관리법」 제102조 제4항 제4호	적립하지 않은 경우 과태료
「공동주택관리법 시행령」 제31조 제1항·제4항	요율은 관리규약, 적립금액은 장기수선계획 (원문이 법 제30조 제1항·제4항과 묶어 인용)
「공동주택관리법 시행령」 제31조 제3항	월간 세대별 금액의 계산식
「공동주택관리법 시행령」 제31조 제5항	사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성
「공동주택관리법 시행령」 제100조 제1항 및 별표 9	과태료의 부과 근거
「공동주택관리법 시행령」 제31조 제6항	적립 기준일과 1년 경과 후 적립
「공동주택관리법 시행령」 제31조 제7항	미분양 세대는 사업주체가 부담
「공동주택관리법 시행령」 제31조 제8항	사용자가 대신 낸 금액의 반환
「공동주택관리법 시행령」 제31조 제9항	납부 확인서 발급
「공동주택관리법」 제18조 제1항 및 시행령 제19조 제1항	관리규약 준칙에 「장기수선충당금의 요율 및 사용절차」가 포함
「공동주택관리법」 제18조 제3항 및 시행령 제20조 제4항	관리규약 개정의 두 갈래와 과반수 찬성
「공동주택관리법」 제18조 제4항	관리규약의 효력이 승계인에게도 미침
「공동주택관리법」 제19조 제1항 및 시행령 제21조	관리규약 제·개정 신고 30일
「공동주택관리법」 제25조 및 시행령 제25조 제1항	장기수선충당금을 쓰는 공사는 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 관리주체가 집행
「공동주택관리법 시행령」 제23조 제7항 및 시행규칙 제6조의2	장기수선충당금은 별도 계좌로 예치·관리
「공동주택관리법」 제27조 제1항	장부·증빙서류 5년 보관
「공동주택관리법」 제27조 제3항	장부·증빙서류 열람·복사 요구에 응할 의무
「공동주택관리법」 제64조 제2항 및 시행규칙 제30조 제1항	관리사무소장의 업무 (장기수선충당금의 청구·수령·지출 관리 포함)
「공동주택관리법」 제64조 제4항·제66조 제1항	관리사무소장의 주의의무와 손해배상 책임

세입자가 이사하면서 쓰게 되는 조문은 아래 두 줄입니다. 확인서를 받는 근거(시행령 제31조 제9항)와 돌려달라고 하는 근거(시행령 제31조 제8항)예요.

관리비 고지서의 「수선유지비」와는 다른 항목입니다

고지서에 수선 비슷한 이름이 둘 찍혀 헷갈리는 자리입니다. 찾기쉬운 생활법령정보의 아파트 관리비 안내를 열어 보면, 관리비는 열 가지 비목의 월별금액 합계로 정의되어 있고(「공동주택관리법」 제23조 제2항 및 시행령 제23조 제1항), 그 아홉 번째가 “수선유지비(냉·난방시설의 청소비를 포함)“입니다.

관리비 비목 열 가지
1. 일반관리비	6. 지능형 홈네트워크 설비 유지비
2. 청소비	7. 난방비
3. 경비비	8. 급탕비
4. 소독비	9. 수선유지비(냉·난방시설의 청소비 포함)
5. 승강기유지비	10. 위탁관리수수료

이 열 개 안에 장기수선충당금은 없습니다. 같은 안내가 「관리비등」을 정의하면서 관리비와 사용료 등에 이어 “장기수선충당금과 그 적립금액”을 따로 나열해 뒀어요. 관리비 안에 든 항목이 아니라 관리비 옆에 나란히 서는 항목이라는 뜻입니다. 돌려받는 것이 왜 수선유지비가 아니라 장기수선충당금인지가 여기서 갈립니다.

비목별 세부명세는 이 안내문이 아니라 「공동주택관리법 시행령」 별표 2가 정한다고 적혀 있고, 그 별표의 내용은 이 페이지에 없습니다.

정산표에 하나 더 있는 돈은 방향이 반대입니다

관리사무소 정산 자리에는 돌려주는 돈이 하나 더 놓입니다. 선수관리비라고 부르는 관리비예치금이에요. 이름이 비슷해 장기수선충당금과 한 덩어리로 보기 쉬운데, 돌려받는 사람이 반대쪽입니다.

2026년 9월 3일에 다시 받아 본 같은 관리비 안내는 관리비예치금을 “아파트 공용부분의 관리 및 운영 등에 필요한 경비”로 정의하고, 관리주체가 이 돈을 아파트 소유자로부터 징수할 수 있다고 적어 뒀어요(「공동주택관리법」 제24조 제1항). 걷는 상대는 장기수선충당금과 같은 소유자입니다. 갈리는 자리는 돌려줄 때예요.

	장기수선충당금	관리비예치금
걷는 상대	소유자 (법 제30조 제1항)	소유자 (법 제24조 제1항)
돌려주는 쪽 → 받는 쪽	소유자 → 사용자 (시행령 제31조 제8항)	관리주체 → 소유자 (법 제24조 제2항)
돌려주는 때	사용자가 대신 낸 경우	소유자가 소유권을 상실한 경우
깎이는 자리	조문에 없습니다	미납분을 정산한 뒤의 잔액

오른쪽 칸의 기준이 “이사”가 아니라 “소유권 상실”입니다. 세입자를 내보내는 것과 집을 파는 것이 여기서 다른 일이 돼요. 세입자 쪽에서 보면 예치금은 원래 내 돈이 아니었던 자리입니다.

깎이는 자리에는 우리 얘기가 걸립니다. 같은 조 제2항에 단서가 붙어 있어요 — 소유자가 관리비·사용료 및 장기수선충당금 등을 미납한 때에는 관리비예치금에서 정산한 후 그 잔액을 반환할 수 있다는 문장입니다. 집주인이 안 낸 장기수선충당금이 있으면 그 몫이 예치금에서 빠진 뒤 잔액이 나갑니다.

새 아파트에서는 이 돈을 건설사가 먼저 걷습니다. 의무관리대상 아파트를 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 아파트를 직접 관리하는 경우 입주예정자와 관리계약을 체결하여야 하며, 그 관리계약에 따라 관리비예치금을 징수할 수 있다고 법 제24조 제3항과 시행령 제24조가 정해 뒀어요.

우리 단지가 얼마를 쌓아 뒀는지는 매달 공개하게 되어 있습니다

앞에서 확인서를 떼는 자리를 적었는데, 단지 전체의 숫자는 확인서 없이도 열어 볼 자리가 따로 있습니다.

의무관리대상 아파트의 관리주체는 아래 네 가지 내역을 다음 달 말일까지 해당 아파트단지의 인터넷 홈페이지와 동별 게시판, 그리고 국토교통부장관이 구축·운영하는 공동주택관리정보시스템에 공개해야 합니다(「공동주택관리법」 제23조 제4항 본문 및 시행령 제23조 제8항).

공개하는 내역	우리 글과 닿는 자리
관리비	열 가지 비목의 합계
사용료 등	전기료·수도료·가스사용료 등
장기수선충당금과 그 적립금액	이 글이 다루는 항목
잡수입

공개하는 것은 항목별 산출내역이고 세대별 부과내역은 제외라고 적혀 있어요. 우리 집이 얼마 냈는지는 여기서 안 나오고, 단지가 지금까지 얼마를 쌓아 뒀는지가 나옵니다. 매달 내는 금액이 왜 그 숫자인지 짚으실 때 관리규약·장기수선계획에 이어 세 번째로 볼 자리예요.

공동주택관리정보시스템의 주소는 안내문에 www.k-apt.go.kr 로 적혀 있고, 아파트 관리비가 적정한지 여기서 확인할 수 있다는 문장이 함께 붙어 있습니다. 단지 홈페이지가 없는 경우에는 인터넷 포털을 통해 관리주체가 운영·통제하는 유사한 기능의 웹사이트나 관리사무소 게시판이 그 자리를 대신하고, 통로별 게시판이 설치된 단지는 그것도 동별 게시판에 포함된다고 적혀 있어요.

안 하면 과태료가 붙습니다. 관리비 등의 내역을 공개하지 않거나 거짓으로 공개한 자는 300만원 이하의 과태료를 부과받습니다(법 제102조 제4항 제3호, 시행령 제100조 제1항 및 별표 9). 앞에서 본 적립하지 않은 경우의 과태료가 같은 항 제4호였으니, 두 조문이 한 호 차이로 나란히 있습니다.

공개된 숫자를 들여다보는 쪽도 정해져 있어요. 지방자치단체의 장은 공동주택관리정보시스템에 공개된 관리비 등의 적정성을 확인하기 위하여 필요한 경우 시행령 제23조 제11항으로 정하는 기관 또는 법인이 점검을 수행하게 할 수 있고, 점검 결과에 따라 내역이 부적정하다고 판단되는 경우 입주자대표회의와 관리주체는 개선을 권고받을 수 있습니다(법 제23조 제6항·제7항).

이 돈은 관리비와 다른 통장에 들어갑니다

공개되는 숫자가 관리비와 나란히 붙어 있어도, 돈이 담기는 자리는 갈라져 있습니다. 관리주체는 관리비등을 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치해 관리하되, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치·관리해야 합니다(시행령 제23조 제7항 및 시행규칙 제6조의2 각 호).

같은 문장에 열쇠가 하나 더 붙어 있어요. 이 경우 계좌는 관리사무소장의 직인 외에 입주자대표회의 회장의 인감을 복수로 등록할 수 있습니다라는 줄입니다. 한 사람의 도장만으로 움직이지 않게 열어 둔 자리예요. “할 수 있다”로 적혀 있으니 반드시 그렇게 되어 있는 것은 아니고, 우리 단지가 어떻게 등록해 뒀는지는 관리규약과 관리사무소에서 확인하실 자리입니다.

여기서 말하는 “관리비등”의 범위도 같은 화면에 적혀 있습니다. 관리비, 사용료 등(전기료·수도료·가스사용료·지역난방 아파트의 난방비와 급탕비·정화조오물수수료·생활폐기물수수료·단지 건물 전체를 대상으로 하는 보험료·입주자대표회의 운영경비·선거관리위원회 운영경비·텔레비전방송수신료), 장기수선충당금과 그 적립금액, 하자보수보증금, 그 밖에 단지에서 발생하는 모든 수입에 따른 금전이에요(법 제25조 각 호 외, 제23조 제4항, 제38조 제1항 및 시행령 제23조 제3항).

장부는 5년간 남고, 열어 달라고 할 수 있습니다

지난달 숫자가 궁금할 때 볼 자리가 공개 화면 말고 하나 더 있습니다. 의무관리대상 아파트의 관리주체는 관리비등의 징수·보관·예치·집행 등 모든 거래 행위에 관하여 월별로 작성한 장부와 증빙서류를 해당 회계연도 종료일부터 5년간 보관해야 합니다(법 제27조 제1항 제1호). 주택관리업자·사업자 선정 관련 증빙서류는 계약 체결일부터 5년간이에요(같은 항 제2호). 전자문서법에 따른 정보처리시스템으로 작성하거나 보관하는 것도 인정된다고 같은 항에 붙어 있습니다.

그리고 그 장부를 볼 수 있는 근거가 따로 있어요. 관리주체는 입주자·사용자가 장부나 증빙서류, 그 밖의 정보에 대해 열람을 요구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하면 관리규약으로 정하는 바에 따라 응해야 합니다(법 제27조 제3항). 다만 ① 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 정보와 ② 공개될 경우 업무의 공정한 수행에 현저한 지장을 초래할 우려가 있는 정보는 그 대상에서 빠집니다.

이 두 줄에 벌칙이 각각 붙어 있습니다.

무엇을 안 했을 때	무엇이 붙나	근거
장부·증빙서류를 작성하거나 보관하지 않음, 또는 거짓으로 작성	1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금	법 제99조 제1호의3
열람·복사 요구에 응하지 않거나 거짓으로 응함	500만원 이하의 과태료	법 제102조 제3항 제8호

위쪽이 과태료가 아니라 징역·벌금으로 적혀 있는 게 눈에 띕니다. 이 글에 나온 다른 제재는 전부 과태료였어요.

한 가지는 그대로 비워 둡니다. 열람을 “관리규약으로 정하는 바에 따라” 응한다고 되어 있으니, 실제 절차와 범위는 단지마다 다릅니다. 어떤 서류를 어느 창구에서 며칠 안에 받는지는 이 안내문이 아니라 우리 단지 관리규약에 적혀 있어요.

이 조문들이 걸리는 단지는 다섯 갈래로 적혀 있습니다

지금까지 나온 조문 여럿이 “의무관리대상 아파트”를 앞에 달고 있습니다. 내역 공개도 그렇고, 의무관리대상 아파트의 입주자·사용자는 그 아파트의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부해야 한다는 법 제23조 제1항도 그렇습니다. 그래서 우리 단지가 여기 들어가는지가 앞 단계예요.

범위는 다섯 가지로 적혀 있습니다(법 제2조 제1항 제2호 및 시행령 제2조).

의무관리대상 아파트	무엇으로 걸리나
300세대 이상의 아파트	세대수
150세대 이상으로서 승강기가 설치된 아파트	세대수 + 설비
150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식 포함)의 아파트	세대수 + 난방 방식
「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물	건축 형태
위 네 가지에 해당하지 않는 공동주택 중 전체 입주자등의 3분의 2 이상이 서면으로 동의하여 정하는 아파트	동의

아래에서 볼 장기수선계획 수립 대상과 앞의 네 줄이 겹칩니다. 다섯 번째 줄은 이쪽에만 있어요. 세대수로도 설비로도 안 걸리는 단지가 입주자등 3분의 2 이상의 서면동의로 스스로 들어오는 갈래입니다.

그 돈에 실제로 손이 닿는 사람은 한 명으로 정해져 있습니다

“관리주체”라는 말이 이 글에 열 번 넘게 나왔는데, 그 자리에 앉는 사람이 조문에 있습니다. 의무관리대상 아파트의 관리사무소장은 주택관리사로 하고(법 제64조 제1항 및 제67조 제2항), 500세대 미만인 아파트에는 주택관리사를 갈음하여 주택관리사보를 배치할 수 있습니다(법 제64조 제1항 단서 및 시행령 제69조 제1항). 배치하지 않으면 1천만원 이하의 벌금이고(법 제100조 제2호), 자격 없이 관리사무소장 업무를 수행하거나 자격 없는 사람에게 수행하게 하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금입니다(법 제99조 제5호).

업무 목록에 이 글의 돈이 두 번 나옵니다.

관리사무소장이 하는 일	이 글과 닿는 자리
입주자대표회의가 의결하는 아파트의 운영·관리·유지·보수·교체·개량	장기수선충당금이 나가는 공사 그 자체
위 업무를 집행하기 위한 관리비·장기수선충당금이나 그 밖의 경비의 청구·수령·지출 및 그 금액을 관리하는 업무	걷고 쓰는 실무
하자의 발견과 하자보수의 청구, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획 수립과 건축물 안전점검	금액을 정하는 문서를 손보는 자리
관리사무소 업무의 지휘·총괄, 입주자대표회의·선거관리위원회 운영 지원

근거는 법 제64조 제2항과 시행규칙 제30조 제1항입니다. 세 번째 줄에는 단서가 붙어 있어요 — 비용지출을 수반하는 사항에 대해서는 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다는 문장입니다. 장기수선계획 조정이 곧 월 부담액과 이어지는 자리라 이 단서가 앞 절들과 맞물립니다.

숫자를 맞춰 보는 날짜도 정해져 있습니다. 관리비등이 예치된 금융기관에서 매월 말일을 기준으로 발급받은 잔고증명서의 금액과 월별로 작성한 장부·증빙서류의 금액이 일치하는지를, 관리비등이 부과된 달의 다음 달 10일까지 확인하는 업무가 같은 목록에 들어 있어요. 앞에서 본 내역 공개 기한이 다음 달 말일이었으니, 그보다 스무날쯤 앞에 대조가 한 번 걸려 있는 구조입니다.

책임 쪽도 두 줄입니다. 관리사무소장은 선량한 관리자의 주의로 직무를 수행해야 하고(법 제64조 제4항), 주택관리사·주택관리사보가 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자·사용자에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(법 제66조 제1항).

안 내고 버티면 어떻게 되는지는 한 줄뿐입니다

국가 또는 지방자치단체인 관리주체가 관리하는 아파트의 장기수선충당금 또는 관리비가 체납된 경우, 국가 또는 지방자치단체는 국세 또는 지방세 체납처분의 예에 따라 해당 장기수선충당금 또는 관리비를 강제징수할 수 있습니다(법 제91조).

조건이 좁습니다. 관리주체가 국가나 지방자치단체인 경우예요. 민간 단지에서 미납이 쌓였을 때 어떤 절차를 밟는지는 이번에 열어본 안내문에 나와 있지 않고, 그 안에서 확인되는 회수 장치는 앞의 관리비예치금 정산(법 제24조 제2항) 한 자리입니다.

우리 단지가 장기수선계획 대상인지도 정해져 있습니다

금액을 정하는 문서가 장기수선계획이니, 그 계획을 세워야 하는 단지가 어디까지인지가 앞 단계입니다. 생활법령의 장기수선계획 안내는 이것을 “아파트를 오랫동안 안전하고 효율적으로 사용하기 위하여 필요한 주요 시설의 교체 및 보수 등에 관하여 수립하는 장기계획”이라고 정의해 뒀어요(「공동주택관리법」 제2조 제1항 제18호).

수립 대상은 정의 조문이 아니라 다른 자리에 있습니다. 같은 안내가 「공동주택관리법」 제29조 제1항, 같은 법 시행령 제30조 및 시행규칙 제7조 제1항을 함께 달아 네 가지를 적어 뒀어요. 원문이 이 셋을 묶어 달았으니 여기서도 묶어 둡니다.

수립 대상
300세대 이상의 아파트	세대수로 걸립니다
승강기가 설치된 아파트	세대수와 무관합니다
중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 아파트	난방 방식으로 걸립니다
주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물	「건축법」 제11조 건축허가를 받은 경우

수립은 사업주체나 리모델링을 하는 자가 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1이 정하는 기준에 따라 공용부분에 대해 하며, 이때 아파트의 건설비용을 고려해야 한다고 적혀 있어요. 앞서 비워 뒀던 「주요 시설의 목록」은 그 별표 1에 있고, 이 안내문에는 별표 내용이 실려 있지 않습니다.

3년마다 다시 보게 되어 있습니다

계획이 한 번 세워지고 끝이 아니라는 점이 매달 내는 금액과 이어집니다. 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 조정해야 하며, 수립 또는 조정된 계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수해야 합니다(「공동주택관리법」 제29조 제2항). 검토사항은 기록하고 보관해야 한다는 문장이 같은 항에 붙어 있어요.

3년을 못 기다리는 경우도 열려 있습니다. 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요해 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받으면 3년이 지나기 전에도 조정할 수 있다고 제29조 제3항이 정해 뒀습니다. 조정은 관리주체가 조정안을 작성하고 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 한다(시행규칙 제7조 제2항)고 적혀 있어요.

과태료도 두 자리에 붙어 있습니다.

무엇을 안 했을 때	과태료	근거
장기수선계획을 수립·검토하지 않거나 검토사항을 기록·보관하지 않음	500만원 이하	「공동주택관리법」 제102조 제3항 제10호
수립·조정된 계획에 따라 주요시설을 교체·보수하지 않음	1,000만원	같은 법 제102조 제2항 제4호

이 글에서 확인하지 못한 것

생활법령정보의 여섯 페이지(장기수선충당금·장기수선계획·아파트 관리비·관리비 회계 및 운영·관리규약·관리사무소장)에서 확인한 내용만 옮겼습니다. 아래는 그 여섯 곳에 답이 없어 비워 둔 자리예요.

• 집주인이 반환을 거절하면 어떻게 하는지. 시행령 제31조 제8항은 반환해야 한다고만 적고 있고, 이행을 강제하는 절차나 기관은 이 안내문에 나와 있지 않습니다
• 반환을 청구할 수 있는 기간. 이사한 지 오래 지난 뒤에도 청구되는지에 대한 문장이 없습니다
• 오피스텔·다세대 등 아파트가 아닌 집. 이 안내는 아파트를 기준으로 적혀 있습니다
• 임대주택 임차인이 제외되는 범위. 사용자 정의의 괄호만 있고 그 이상이 없습니다
• 고지서에 찍히는 항목 이름. 이 안내문은 조문과 제도만 다루고 있어서, 관리비 고지서의 어느 줄에 어떤 이름으로 표기되는지는 나와 있지 않습니다. 단지가 매달 공개하는 내역에는 “장기수선충당금과 그 적립금액”이라는 이름으로 올라가지만, 그건 단지 합계 쪽이라 세대별 부과내역과는 다른 표예요. 우리 집 금액은 확인서를 떼는 편이 빠릅니다
• 민간 단지에서 미납이 쌓였을 때의 회수 절차. 강제징수 조문(법 제91조)은 관리주체가 국가나 지방자치단체인 경우만 적고 있습니다
• 공개된 내역을 어디까지 거슬러 볼 수 있는지. 공개 화면 쪽은 다음 달 말일까지라는 기한만 있습니다. 다만 장부와 증빙서류는 회계연도 종료일부터 5년간 보관하게 되어 있고(법 제27조 제1항), 그것을 열람·복사해 달라고 요구할 근거도 있어요(법 제27조 제3항). 실제로 어느 서류를 어디까지 받을 수 있는지는 “관리규약으로 정하는 바에 따라”로 되어 있어 단지마다 갈립니다
• 주요 시설의 목록. 장기수선계획 안내는 그 기준이 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1에 있다고 가리키는데, 별표 1의 내용 자체는 이번에 열어본 여섯 페이지 어디에도 실려 있지 않습니다
• 관리비 비목별 세부명세. 시행령 별표 2가 정한다고만 적혀 있고 별표 내용은 없습니다. 이번에 관리비 회계 및 운영 페이지를 따로 열어 봤는데 그쪽에도 별표 2는 실려 있지 않았어요
• 관리규약 준칙의 실제 요율. 요율이 관리규약에서 정해진다는 것까지가 이 안내문의 범위이고, 시·도별 준칙이 몇 퍼센트를 본보기로 적어 두었는지는 국가법령정보센터의 자치법규에서 따로 보셔야 합니다
• 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」의 내용. 관리주체가 사업자를 고르는 항목 중 “국토교통부장관이 정하여 고시하는 사항”이 그 고시 제7조 제2항과 별표 7에 있다고만 적혀 있습니다

이사 전에 해 두면 되는 것

정산 당일에 처음 꺼내면 시간이 걸립니다. 미리 되는 순서는 이렇습니다.

1. 관리사무소에 장기수선충당금 납부 확인서를 요청합니다. 요구할 수 있는 근거가 시행령 제31조 제9항이고, 발급은 “지체 없이”로 적혀 있어요
2. 확인서에 적힌 거주 기간 합계 금액을 봅니다. 매달 고지서를 모아 두지 않으셨어도 이 한 장이면 됩니다
3. 그 금액을 소유자에게 청구합니다. 근거는 시행령 제31조 제8항입니다
4. 금액이 왜 그 숫자인지 확인하고 싶으시면 관리규약(요율)과 장기수선계획(적립금액) 두 문서를 봅니다

이삿날 당일보다 며칠 앞서 요청하시는 편이 편합니다. 발급이 “지체 없이”로 적혀 있어도 관리사무소가 거주 기간 전체를 뽑아야 하는 일이라, 짐을 다 실어 놓고 기다리는 자리는 아니에요. 확인서를 먼저 받아 두면 정산 자리에서는 금액만 맞추면 됩니다.

이 안내문의 성격도 화면에 적혀 있습니다

집주인과 금액을 두고 이야기하실 때를 위해 한 줄 옮겨 둡니다. 이 페이지 아래에는 생활법령정보가 법적 효력을 갖는 유권해석의 근거가 되지 않고, 각종 신고나 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없다는 문장이 붙어 있습니다.

조문 번호와 내용을 확인하는 데는 쓸 수 있지만, 그 화면을 인쇄해 근거 서류로 내는 용도는 아니라는 이야기예요. 화면 하단의 작성 기준일은 2026년 8월 15일이고, 저희가 열어본 날은 2026년 9월 2일입니다. 그 사이에 조문이 바뀌었는지까지는 이 페이지만으로 알 수 없습니다.

자주 묻는 것

Q1. 전세로 2년 살았습니다. 장기수선충당금을 돌려받을 수 있나요?

「공동주택관리법 시행령」 제31조 제8항이 아파트의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우 그 금액을 반환해야 한다고 정해 뒀습니다. 같은 법 제2조 제1항 제6호는 사용자를 아파트를 임차하여 사용하는 자 등으로 정의하고 있고, 괄호로 임대주택의 임차인은 제외한다고 적어 뒀어요. 이 안내문에 반환의 상한이나 거주 기간 하한은 적혀 있지 않습니다.

Q2. 얼마를 냈는지 몰라도 청구할 수 있나요?

시행령 제31조 제9항이 관리주체는 아파트의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 한다고 정해 두었습니다. 고지서를 모아 두지 않으셨어도 관리사무소에서 확인서를 받으실 수 있는 근거가 이 조항이에요.

Q3. 이 돈은 왜 사는 사람이 아니라 집주인 돈인가요?

법 제30조 제1항이 관리주체는 장기수선계획에 따라 아파트 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립해야 한다고 적어 뒀습니다. 걷는 상대가 소유자로 지정돼 있어요. 같은 조 제1항은 이 돈이 아파트 주요 시설의 교체·보수에 쓰이는 비용이라고도 적고 있습니다.

Q4. 우리 집 금액은 누가 정하나요?

시행령 제31조 제3항의 계산식으로 정해집니다. 장기수선계획기간 중의 수선비총액을 총공급면적과 12, 계획기간(년)의 곱으로 나눈 값에 세대당 주택공급면적을 곱하는 식이에요. 넣을 값 가운데 요율은 관리규약으로, 적립금액은 장기수선계획에서 정한다고 시행령 제31조 제1항·제4항에 적혀 있습니다.

Q5. 새 아파트인데 이 항목이 고지서에 없습니다

시행령 제31조 제6항이 적립 기준일을 「주택법」 제49조에 따른 사용검사를 받은 날 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 받은 날로 정해 두었고, 그 날부터 1년이 경과한 날이 속하는 날부터 매달 적립한다고 적혀 있습니다. 단지 안의 아파트 전부에 대해 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인일이 기준일이에요.

Q6. 미분양 세대 몫은 누가 내나요?

시행령 제31조 제7항이 아파트 중 분양되지 않은 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 부담해야 한다고 적어 뒀습니다.

Q7. 쌓인 돈을 다른 데 쓸 수도 있나요?

원칙은 장기수선계획에 따릅니다. 다만 법 제30조 제2항은 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우 법 제45조에 따른 하자심사·분쟁조정위원회 조정등의 비용, 법 제48조에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용, 그리고 이 비용들을 청구하는 데 드는 비용으로 쓸 수 있다고 정해 뒀어요. 여기서 입주자는 법 제2조 제1항 제5호에 따라 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 말합니다.

Q8. 단지가 이 돈을 안 쌓아도 되나요?

장기수선충당금을 적립하지 않은 자는 300만원의 과태료를 부과받는다고 적혀 있습니다. 근거는 법 제102조 제4항 제4호와 시행령 제100조 제1항 및 별표 9입니다.

Q9. 관리비로 이미 냈는데 또 받으면 이중으로 받는 것 아닌가요?

법 제30조 제1항이 걷는 상대를 해당 주택의 소유자로 정해 두었고, 시행령 제31조 제8항은 사용자가 대신하여 납부한 경우 소유자가 그 금액을 반환해야 한다고 적고 있습니다. 조문의 구조로는 고지서를 통해 낸 것이 “대신 납부”에 해당하고, 반환이 그것을 되돌리는 자리예요.

Q10. 집주인이 못 주겠다고 하면요?

이번에 열어본 안내문에는 반환 의무만 적혀 있고, 이행을 강제하는 절차나 다툼이 생겼을 때 가는 기관은 나와 있지 않습니다. 저희가 확인한 자료에 그 문장이 없어 답을 비워 둡니다.

Q11. 요율을 바꾸려면 주민 몇 명이 찬성해야 하나요?

요율은 관리규약에 들어 있고(법 제18조 제1항 및 시행령 제19조 제1항), 관리규약 개정은 두 갈래입니다. 입주자대표회의의 의결로 제안하거나 전체 입주자·사용자의 10분의 1 이상이 서면으로 제안하고, 어느 쪽이든 전체 입주자·사용자의 과반수가 찬성하면 개정됩니다(법 제18조 제3항, 시행령 제20조 제4항 및 제3조). 세는 모수가 소유자만이 아니라 입주자·사용자라는 점이 다른 절과 다릅니다.

Q12. 이 돈이 관리비와 섞여 쓰이지는 않나요?

시행령 제23조 제7항과 시행규칙 제6조의2는 관리비등을 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치하되 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치·관리하도록 정해 뒀습니다. 같은 문장에 계좌를 관리사무소장의 직인 외에 입주자대표회의 회장 인감으로 복수 등록할 수 있다는 줄이 붙어 있어요. “할 수 있다”이므로 우리 단지가 어떻게 등록해 뒀는지는 따로 확인하실 자리입니다.

Q13. 지난달 지출 내역을 보고 싶은데 어디까지 남아 있나요?

법 제27조 제1항은 관리비등의 모든 거래 행위에 관해 월별로 작성한 장부와 증빙서류를 해당 회계연도 종료일부터 5년간 보관하도록 정해 뒀습니다. 법 제27조 제3항은 입주자·사용자가 열람이나 자기 비용의 복사를 요구하면 관리규약으로 정하는 바에 따라 응해야 한다고 적고 있고, 응하지 않거나 거짓으로 응하면 500만원 이하의 과태료입니다(법 제102조 제3항 제8호). 다만 절차와 범위가 “관리규약으로 정하는 바에 따라”라서 단지마다 다릅니다.

출처

• 찾기쉬운 생활법령정보 「아파트 관리 > 아파트 관리비 > 장기수선계획 및 장기수선충당금 > 장기수선충당금」 https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=1248&ccfNo=5&cciNo=2&cnpClsNo=2 · 화면 하단 기준일 2026년 8월 15일 · 2026-09-02 확인
• 찾기쉬운 생활법령정보 「아파트 관리 > 아파트 관리비 > 장기수선계획 및 장기수선충당금 > 장기수선계획」 https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=1248&ccfNo=5&cciNo=2&cnpClsNo=1 · 화면 하단 기준일 2026년 8월 15일 · 2026-09-03 확인
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• 찾기쉬운 생활법령정보 「아파트 관리 > 관리사무소장 > 관리사무소장의 자격과 업무」 https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=1248&ccfNo=4&cciNo=1&cnpClsNo=2 · 화면 하단 기준일 2026년 8월 15일 · 2026-09-03 확인
• 위 화면에 인용된 국토교통부 중앙공동주택관리지원센터 민원상담 자주하는 질문 (장기수선충당금 인상 시 입주민 동의 필요 여부) · 같은 화면에서 2026-09-02 확인